饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间(zhái)本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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