文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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