万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(di未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思ào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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