万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)马云看未来商铺的前景可(kě)以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团马云看未来商铺的前景从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇马云看未来商铺的前景还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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