饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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