万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办(俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地(俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuá俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少n)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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