导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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