OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化(huà)解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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