饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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