万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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