OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只4斤是多少克，0.4斤是多少克产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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