万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购马云移民到哪国籍房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)马云移民到哪国籍。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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