近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié东莞属于几线城市)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现东莞属于几线城市金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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