5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用林心如生肖，林心如生肖属什么Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)林心如生肖，林心如生肖属什么81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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