导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(相遇时间的公式 相遇时间怎么求yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　相遇时间的公式 相遇时间怎么求最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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