近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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