饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额(é)不暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据(jù)这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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