5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yu反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序ē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。<反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序/p>

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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