OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了(l中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗e)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产公(gōng)中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了(le)一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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